工作場所租賃協議的新時期和新規定

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通過在2012年1月7日生效的《土耳其義務法典》中增加第2條臨時條款,該條款於2012年1月7日生效,將《租賃條例》中有關租賃協議的某些條款的執行期限推遲了八年,以租戶為商人的工作場所的租金為準或私人和公共法人實體,並且該期限到期。它於2020年7月1日生效。在這方面有哪些新規定?

根據關於某些法律和法令法修正案的第6353號法律第53條,將臨時第2條添加到編號為6098的土耳其義務法典(TCO)中,該法典於2012年7月1日生效,土耳其《義務法典》中與租賃協議有關的某些條款被推遲到以商人或私人和公共法律實體為承租人的工作場所租賃協議為期八年,因為人們認為這可能會導致業務的負面影響生命–且上述已延後的規定已於2020年1月7日生效,這是該8年期限的結束日期。

如上所述,對於按土耳其商業法列出的商人或私人和公共法人實體為承租人的租賃協議,已在表中列出了推遲的情況。由於第6217號法律沒有提及在新的《義務法典》中創建的“帶頂棚的工作場所”的概念,因此也可以將可歸為以下類別的其他地方(停車場,茶園等)推遲:除了公寓和商店之外,還提供開放區域租賃。

新的法規將對工作場所租賃協議生效

自2020年7月1日起,根據土耳其商業法列出的商人或私人和公共法人實體為承租人的租賃協議,與其他租賃協議一樣,受新的《義務法典》的約束。

截至2020年7月1日,適用於工作場所租賃協議的法規有哪些,實際上還有哪些變化在等待著我們?

1.承租人的存款條件(保證金)

土耳其《義務法第342條規定:“在住宅和帶頂棚的工作場所租賃中,如果承租人有義務根據合同提供擔保,則擔保僅限於最高三個月租金。

如果決定提供現金或有價票據作為抵押,承租人應將款項支付到遠期儲蓄賬戶中,以免在未經出租人同意的情況下提取,或將有價票據存放在銀行中。銀行必須在執行程序敲定或法院裁定完成後,經雙方同意,才可解除抵押。

如果出租人未在租賃協議期結束後的三個月內以書面形式通知銀行已針對承租人提起訴訟或針對承租人提起執行或破產程序,則銀行有義務解除抵押。應承租人的要求。”

眾所周知,保證金(保證金)是對承租人可能對出租人造成的可能損失或在租賃協議中未履行的債務的保證。這裡的目的不是要給出租人帶來經濟利益。

新《義務法》在這方面預見的製度現在也適用於工作場所租賃。直到今天,都試圖通過將外幣保證金存放在這些當事方之間實現公平的平衡。如果合同要求為2020年7月1日之後簽訂的帶頂棚工作場所租賃提供擔保,則該擔保已在房屋租賃中應用了十年,因此擔保僅限於最高三個月租金。如果決定提供現金或有價票據作為抵押,承租人應將款項支付到遠期儲蓄賬戶中,以免未經出租人批准而撤回,或將有價票據存放在銀行中。銀行必須在執行程序敲定或法院裁定結束後,經雙方同意,才可解除抵押。

2.租約的轉讓

土耳其《義務法第323條規定:“承租人除非獲得出租人的書面同意,否則不得將租賃轉讓給另一方。在工作場所租賃中,除非有正當理由,出租人不能避免給予此類同意。

經出租人的書面同意,將租約轉讓給的一方代替租賃協議中的承租人,而轉讓的承租人則免除了對出租人的債務。

在工作場所租賃中轉讓租賃的承租人應與受讓人共同和分別負責,直至租賃協議到期為止,最長期限為兩年。”

在工作場所租賃中,只有在出租人的書面同意下才能轉讓租賃協議。事先可以徵得出租人的書面同意是新的條件。該書面同意書可以在單獨的協議中表達,也可以通過新合同或當前合同的註釋以及出租人的簽字來表達。

除非有正當理由,出租人不得拒絕給予同意;如果出租人無正當理由不向希望轉讓租賃的承租人給予該同意,則承租人可以從法官那裡獲得同意。在獲得同意後,新的(受讓人)承租人將取代舊的(轉讓人)承租人,但是在租賃協議到期之前,舊的(轉讓人)承租人將與新的(受讓人)承租人共同和分別負責。最長期限為兩年。

3.禁止相互聯繫的合同

土耳其《義務法第340條規定:“在住宅和有頂棚的工作場所租賃中,如果合同的建立或延續在沒有承租人利益的情況下,則取決於承租人承擔與使用房屋租賃沒有直接關係的義務的事實。租賃權,合同將無效。”

根據對工作場所租賃生效的新規定,在有屋頂的工作場所租賃中,如果合同的建立或延續在沒有承租人利益的情況下,取決於承租人承擔與該租賃沒有直接關係的義務這一事實。租賃權的使用,與租賃協議有關的相互關聯的合同無效。有了這項新法規,舊法規中並未包含該法規;出租人將無法強迫承租人承擔一項其沒有任何利益並且與使用租賃所有權惡意訂立或續訂租賃協議沒有直接關係的義務。

截至延期結束日(2020年7月1日)簽訂的,對承租人沒有任何好處,與租賃的使用沒有直接關係,並且使承租人負有責任的相互關聯的合同,應視為無效。 。

4.租金的確定

土耳其《義務法第344條規定:“當事雙方之間有關續租期租金金額的協議應有效,只要新金額不超過十二個月平均價格對生產者物價指數的漲幅前一年。該規則也適用於超過一年的租賃協議。

如果各方未就此事達成協議,則法官應根據以下條件,將租金確定為不超過前十二個月的生產者價格指數平均十二個月的增長率。租賃權,也要依法處理。

在不考慮當事方是否就此事達成協議的情況下,對於超過五年的租賃協議或五年後續籤的租賃協議,應由法官在合同期末確定新期限的新租金。每五年,根據生產者價格指數,租約狀況和可比較租金金額的十二個月平均增長率而定。在五年的期限結束時,也可以根據上述步驟更改通過此程序確定的租金。

如果在協議中決定以外幣支付租金,則除非經過五年的保留,否則不得更改租金。1567年保護土耳其貨幣價值的日期為1/2/20。但是,保留本法第138條的標題,即“過度履約困難”。五年後,租金的確定應適用第三款的規定。”

該規定為增加租金提供了最高限額。即; 當在工作場所租賃協議期滿後續簽協議時,租金的增加不能超過生產者價格指數上十二個月的平均增長率。當然,當事各方可以自由地就較低的租金漲幅達成協議,這只是最高限額。此限制也將適用於超過一年的工作場所租賃協議。

如果雙方之間未達成任何協議,則租金將由法官根據前一年生產者價格指數的十二個月平均值的增長速度,並考慮司法公正和條件,確定租金。遺產地。

無論雙方之間是否已達成協議,對於持續時間超過五年或在五年後和每五年結束時續籤的租賃協議,雙方均可向法院請求確定租金在新的租賃年中應用。法官應根據生產者價格指數,租賃條件和可比較租金金額的十二個月平均增長率確定新的利率。在不超過上年生產者價格指數的十二個月平均增長率的條件下,用此程序確定的租金也可以增加。

如果在合同中將租金確定為外幣,則保留1930年2月20日關於保護土耳其貨幣價值的第1567號法律的規定,除非超過五年,否則不得更改租金。換一種說法; 在租賃期內不能增加確定為外幣或其匯率的租金。但是,保留了該法第138條中標題為“履約過分困難”的規定。此外,當事方可以要求法院確定五年後的五年或每五年期滿時的未來租金。

但是,由於合同雙方無法預見到的履約難度過大,因此合同方始終可以要求對合同進行調整。

5.協議到期前歸還租賃權

土耳其《義務法第325條規定:“如果承租人在違反協議期限或終止期限的情況下歸還了租賃物,則承租人的義務應持續一段合理的期限,在此期限內可以類似條款和條件租賃租賃物。如果承租人找到了一個新的承租人,該承租人的意思是支付租金並準備在該期限到期之前接管租賃,而且出租人可能希望承租人承租,則承租人因租賃協議而承擔的義務將不復存在。

出租人有義務扣除其擺脫的支出,出租人以其他方式使用租賃所獲得的利益或出租人有意避免的租金所得。”

如果承租人在不遵守協議期限或終止期限的情況下歸還租賃物,則其從租賃協議中產生的債務將持續一段合理的期限,在該期限內可以按類似的條款和條件租賃該租賃物。換句話說,承租人將在此(合理)期間內繼續支付租金和管理費用。此處的合理時間通常是根據舊《義務法》時的先例確定的。另一方面,最高法院在其判決中通常將這一合理期限定為6個月。

如果承租人找到了一個新的承租人,該承租人的意思是支付租金並準備在該期限到期之前接管租賃,而且出租人可能希望承租人承租,則承租人因租賃協議而承擔的義務將不復存在。

出租人有義務扣除其擺脫的支出,出租人以其他方式使用租賃所獲得的利益或出租人有意避免從該租金中獲得租金的收益。

6.特殊原因的特殊終止

土耳其《義務法第331條規定:“在存在導致雙方無法忍受租約延續的重大原因的情況下,各方均可以通過遵守法定終止通知期限隨時終止協議。

法官應考慮情況和條件,決定特別終止通知的財務後果。”

由於當前的法規已開始適用於工作場所租賃協議,因此,如果存在重大原因導致雙方都無法繼續租賃,則各方現在都可以通過遵守法定終止通知期限來終止協議。派對。換一種說法; 在建立租賃協議後,如果協議條款發生變更,並且在這種情況下,租賃協議對雙方而言是無法忍受的,則授予雙方特殊的終止權利。

我們應該聲明:並不希望“主要原因”來自當事方的行為。實際上,主要原因可能是客觀情況引起的,雙方都沒有過錯。例如,經濟損失,失去客戶市場或隔離措施,大型購物中心雖然採取了大流行病的必要措施但由於積極的案例而沒有採取必要的措施或長時間被隔離,可以被列為目標。案件。

儘管舊的《義務法典》僅因不動產而接受具有特殊原因的非正常終止權,但新法規接受了針對動產,不動產,有屋頂和無屋頂的所有租賃協議。

7.禁止改變承租人的不利條件

土耳其《義務法第343條規定:“在租賃協議中,對承租人不利的變更是無效的,除非確定租金。”

該法規也是自屋頂工作場所租賃協議的推遲日期(2020年7月1日)起生效的新應用之一。因此,在訂立租賃協議後或在續簽過程中,不得在工作場所租賃協議內做出對承租人不利的變更。只有協議中有關租金的規定是該禁止的例外。

 8.禁止制定不利於承租人的規定

土耳其《義務法第346條規定:“承租人除承擔租金和輔助費用外,不得承擔任何其他支付費用的義務。尤其是規定延遲履行租金或應支付即將發生的租金應支付罰款的協議是無效的。”

在工作場所租賃協議中,除承租人的租金和輔助費用外,不得承擔其他任何支付費用的義務。截至延期日期(截至2020年7月1日),沒有類似規定,如因延遲履行租金而支付任何罰款,或即將發生的租金無法參與將要簽訂的協議,以及類似規定在此日期之前達成的協議中的規定也將無效。

9.終止案件原因的有限性

土耳其《義務法第354條規定“關於通過提起訴訟終止租賃協議的規定,不得針對承租人進行更改。”

新的《義務法》在協議的第十個年終時給予出租人無任何理由的終止權,除以下理由外,沒有給出終止的理由;出租人本人(或所有權變更時的新所有者),配偶,下屬或上層家族的義務,租賃權的重建或實質性修復或在發生違約時的租金支付義務。從推遲日期的截止日期(到2020年7月1日),這些終止權利將被接受為工作場所租賃的限制,並且在現有協議或將要達成的協議中或將要預見其他終止理由的情況下作出,這些將無效。此外,

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